Opción de compra de los promotores
A partir del año 20, los promotores pueden adquirir la participación al múltiplo acordado. Es el escenario de referencia del modelo.
Economía del inversor
Métricas ilustrativas del modelo actual. Estructura societaria, distribución y valoración de salida son negociables.
Premisas del term sheet
- Participación económica
- 40 %
- Fondo de reserva
- 10 % · cada año, hasta el techo del fondo
- Techo del fondo de reserva
- 400.000 €
- Distribución del resto
- 100 %
- Año en que las opciones pueden ejercerse
- Año 20
- Múltiplo de la opción de compra
- 5,5×
- Múltiplo de la opción de venta
- 4,0×
Estructura societaria y terrenos
Los terrenos no entran en la sociedad
Las tres parcelas permanecen a nombre de los promotores. La sociedad las explota al amparo de una cesión gratuita por 40 años. Eso evita inmovilizar capital en la compra de la tierra — que a esta escala sería la mayor partida individual — y mantiene la inversión concentrada en la plantación y las infraestructuras productivas.
Por qué el reparto es 60/40
El inversor aporta casi todo el capital en efectivo y se queda con el 40 % de la economía. La diferencia corresponde a lo que los promotores aportan en especie y que no figura en el CAPEX: el uso de las tres parcelas durante 40 años, el trabajo de desarrollo del proyecto, la candidatura a la ayuda pública y la ejecución sobre el terreno.
Nota
Para que este reparto sea auditable y no solo acordado, faltan dos pasos: formalizar la cesión de los terrenos en contrato registrado y cuantificar el valor de esa cesión y del desarrollo. Sin ello, el 60/40 se apoya en un entendimiento entre las partes.
Como los terrenos no pertenecen a la sociedad, lo que se transmite en una salida es la explotación y el derecho de uso remanente, no el patrimonio fundiario. En el año 20 restan 20 años de cesión — más que la vida productiva remanente del huerto — pero la valoración debe reflejar que el activo es el huerto, no la tierra.
Cómo termina la participación
La participación no caduca. Si no se ejerce ninguna de las opciones, el inversor la mantiene y sigue recibiendo distribuciones hasta el final del horizonte.
Opción de venta del inversor
Desde el mismo año, el inversor puede exigir la compra a un múltiplo inferior. Es el suelo del retorno, pagado de forma escalonada para no cargar la tesorería.
No se ejerce ninguna opción
La participación se mantiene y las distribuciones continúan. Que no aparezca comprador deja de ser un riesgo de pérdida.
Un fondo de reserva alimentado cada año
Antes de cualquier distribución, el 10 % del cash flow alimenta un fondo de reserva, hasta su techo. El fondo cubre el desfase entre pagar los costes a lo largo del año y cobrar la cosecha en otoño, la renovación del riego, la captación y la energía que las reinversiones previstas no cubren por completo, y un colchón para un año malo. Lo que sobra se distribuye íntegramente, y el fondo entra en el valor de salida.
Una retención suave y continua es preferible a una alta que se detiene pronto: libera más dinero en los primeros años de producción, que son los que más pesan en el retorno, y sigue acumulando para las renovaciones tardías.
| Desenlace | Ingresos en el año 20 | TIR | MOIC |
|---|---|---|---|
| Opción de compra de los promotores | 748.525 € | 9,65 % | 4,14× |
| Opción de venta del inversor | 578.125 € | 9,17 % | 3,76× |
| No se ejerce ninguna opción | — | 9,07 % | 4,39× |
Comparación de escenarios
Escenario preferente
Escenario A — con PEPAC
Capital invertido 450,0 k€
TIR 9,65 %
MOIC 4,14×
- Ingresos de salida
- 748.525 €
- Acumulado hasta la salida
- 1.412.052 €
- Payback del inversor
- Año 13
Escenario independiente
Escenario B — sin PEPAC
Capital invertido 650,0 k€
TIR 6,94 %
MOIC 2,86×
- Ingresos de salida
- 748.525 €
- Acumulado hasta la salida
- 1.212.052 €
- Payback del inversor
- Año 15
Cash flow acumulado del inversor
EBITDA del año 20 y valoración de salida
| Ingresos brutos | 420.000 € |
|---|---|
| Costes agrícolas | -60.000 € |
| Costes de estructura | -16.000 € |
| EBITDA | 344.000 € |
| Valoración de salida (5,5×) | 1.871.313 € |
| Participación del inversor en la salida | 748.525 € |
Flujos del inversor
Distribuciones anuales e ingresos de salida en el escenario seleccionado. — Escenario A — con PEPAC
| Año | Cash flow del proyecto (€) | Distribución al inversor (€) | Ingresos de salida (€) | Cash flow del inversor (€) | Acumulado (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | -418.236 | 0 | — | -450.000 | -450.000 |
| 1 | -40.076 | 0 | — | 0 | -450.000 |
| 2 | -40.076 | 0 | — | 0 | -450.000 |
| 3 | -40.076 | 0 | — | 0 | -450.000 |
| 4 | -40.076 | 0 | — | 0 | -450.000 |
| 5 | -40.076 | 0 | — | 0 | -450.000 |
| 6 | 23.924 | 8.613 | — | 8.613 | -441.387 |
| 7 | 103.924 | 37.413 | — | 37.413 | -403.975 |
| 8 | 183.924 | 66.213 | — | 66.213 | -337.762 |
| 9 | 208.831 | 75.179 | — | 75.179 | -262.583 |
| 10 | 229.491 | 82.617 | — | 82.617 | -179.966 |
| 11 | 197.091 | 70.953 | — | 70.953 | -109.013 |
| 12 | 291.891 | 105.081 | — | 105.081 | -3.932 |
| 13 | 197.091 | 70.953 | — | 70.953 | 67.021 |
| 14 | 291.891 | 105.081 | — | 105.081 | 172.102 |
| 15 | 167.611 | 60.340 | — | 60.340 | 232.442 |
| 16 | 282.411 | 101.668 | — | 101.668 | 334.110 |
| 17 | 187.611 | 67.540 | — | 67.540 | 401.650 |
| 18 | 282.411 | 101.668 | — | 101.668 | 503.318 |
| 19 | 187.611 | 67.540 | — | 67.540 | 570.858 |
| 20 | 257.411 | 92.668 | 748.525 | 841.193 | 1.412.052 |
| 21 | 183.220 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 22 | 278.020 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 23 | 183.220 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 24 | 278.020 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 25 | 173.740 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 26 | 268.540 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 27 | 173.740 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 28 | 268.540 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 29 | 173.740 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |
| 30 | 268.540 | 0 | — | 0 | 1.412.052 |