Opção de compra dos promotores
A partir do ano 20, os promotores podem adquirir a participação ao múltiplo acordado. É o cenário de referência do modelo.
Economia do investidor
Métricas ilustrativas do modelo actual. Estrutura societária, distribuição e valorização de saída são negociáveis.
Premissas do term sheet
- Participação económica
- 40%
- Fundo de reserva
- 10% · todos os anos, até ao tecto do fundo
- Tecto do fundo de reserva
- 400 000 €
- Distribuição do restante
- 100%
- Ano em que as opções podem ser exercidas
- Ano 20
- Múltiplo da opção de compra
- 5,5×
- Múltiplo da opção de venda
- 4,0×
Estrutura societária e terrenos
Os terrenos não entram para a sociedade
As três parcelas permanecem em nome dos promotores. A sociedade explora-as ao abrigo de uma cedência gratuita por 40 anos. Isso evita imobilizar capital na compra da terra — que num projeto desta escala seria a maior rubrica isolada — e mantém o investimento concentrado na plantação e nas infraestruturas produtivas.
Porque é que a divisão é 60/40
O investidor entra com a quase totalidade do capital em dinheiro e fica com 40 % da economia. A diferença corresponde ao que os promotores aportam em espécie e que não tem expressão no CAPEX: o uso dos três terrenos durante 40 anos, o trabalho de desenvolvimento do projeto, a candidatura ao apoio público e a execução no terreno.
Nota
Para que esta divisão seja auditável e não apenas acordada, faltam dois passos: formalizar a cedência dos terrenos em contrato registado, e quantificar o valor dessa cedência e do desenvolvimento. Sem isso, os 60/40 assentam num entendimento entre as partes.
Como os terrenos não pertencem à sociedade, o que se transmite numa saída é a exploração e o direito de uso remanescente, não o património fundiário. No ano 20 restam 20 anos de cedência — mais do que a vida produtiva remanescente do pomar — mas a valorização deve refletir que o activo é o pomar, não a terra.
Como termina a participação
A participação não caduca. Se nenhuma das opções for exercida, o investidor mantém-na e continua a receber distribuições até ao fim do horizonte.
Opção de venda do investidor
A partir do mesmo ano, o investidor pode exigir a compra a um múltiplo inferior. É o piso do retorno, pago de forma faseada para não onerar a tesouraria.
Nenhuma das opções é exercida
A participação mantém-se e as distribuições continuam. Um comprador que não apareça deixa de ser um risco de perda.
Um fundo de reserva alimentado todos os anos
Antes de qualquer distribuição, 10 % do cash-flow alimenta um fundo de reserva, até ao tecto. O fundo cobre o desfasamento entre pagar os custos ao longo do ano e receber a colheita no outono, a renovação da rega, captação e energia que os reinvestimentos previstos não cobrem por inteiro, e uma reserva para um ano mau. O que sobra distribui-se por inteiro, e o fundo entra no valor de saída.
Uma retenção suave e contínua é preferível a uma retenção alta que pára cedo: liberta mais dinheiro nos primeiros anos de produção, que são os que mais pesam no retorno, e continua a acumular para as renovações tardias.
| Desfecho | Proveitos no ano 20 | TIR | MOIC |
|---|---|---|---|
| Opção de compra dos promotores | 748 525 € | 9,65% | 4,14× |
| Opção de venda do investidor | 578 125 € | 9,17% | 3,76× |
| Nenhuma das opções é exercida | — | 9,07% | 4,39× |
Comparação de cenários
Cenário preferencial
Cenário A — com PEPAC
Capital investido 450,0 k€
TIR 9,65%
MOIC 4,14×
- Proveitos de saída
- 748 525 €
- Acumulado até à saída
- 1 412 052 €
- Payback do investidor
- Ano 13
Cenário independente
Cenário B — sem PEPAC
Capital investido 650,0 k€
TIR 6,94%
MOIC 2,86×
- Proveitos de saída
- 748 525 €
- Acumulado até à saída
- 1 212 052 €
- Payback do investidor
- Ano 15
Cash-flow acumulado do investidor
EBITDA do ano 20 e valorização de saída
| Receita bruta | 420 000 € |
|---|---|
| Custos agrícolas | -60 000 € |
| Custos de estrutura | -16 000 € |
| EBITDA | 344 000 € |
| Valorização de saída (5,5×) | 1 871 313 € |
| Participação do investidor na saída | 748 525 € |
Fluxos do investidor
Distribuições anuais e proveitos de saída no cenário selecionado. — Cenário A — com PEPAC
| Ano | Cash-flow do projeto (€) | Distribuição ao investidor (€) | Proveitos de saída (€) | Cash-flow do investidor (€) | Acumulado (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | -418 236 | 0 | — | -450 000 | -450 000 |
| 1 | -40 076 | 0 | — | 0 | -450 000 |
| 2 | -40 076 | 0 | — | 0 | -450 000 |
| 3 | -40 076 | 0 | — | 0 | -450 000 |
| 4 | -40 076 | 0 | — | 0 | -450 000 |
| 5 | -40 076 | 0 | — | 0 | -450 000 |
| 6 | 23 924 | 8 613 | — | 8 613 | -441 387 |
| 7 | 103 924 | 37 413 | — | 37 413 | -403 975 |
| 8 | 183 924 | 66 213 | — | 66 213 | -337 762 |
| 9 | 208 831 | 75 179 | — | 75 179 | -262 583 |
| 10 | 229 491 | 82 617 | — | 82 617 | -179 966 |
| 11 | 197 091 | 70 953 | — | 70 953 | -109 013 |
| 12 | 291 891 | 105 081 | — | 105 081 | -3 932 |
| 13 | 197 091 | 70 953 | — | 70 953 | 67 021 |
| 14 | 291 891 | 105 081 | — | 105 081 | 172 102 |
| 15 | 167 611 | 60 340 | — | 60 340 | 232 442 |
| 16 | 282 411 | 101 668 | — | 101 668 | 334 110 |
| 17 | 187 611 | 67 540 | — | 67 540 | 401 650 |
| 18 | 282 411 | 101 668 | — | 101 668 | 503 318 |
| 19 | 187 611 | 67 540 | — | 67 540 | 570 858 |
| 20 | 257 411 | 92 668 | 748 525 | 841 193 | 1 412 052 |
| 21 | 183 220 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 22 | 278 020 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 23 | 183 220 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 24 | 278 020 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 25 | 173 740 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 26 | 268 540 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 27 | 173 740 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 28 | 268 540 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 29 | 173 740 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |
| 30 | 268 540 | 0 | — | 0 | 1 412 052 |